Rendite-Risiko-Profil offener Immobilienfonds verändert sich
Das Rendite-Risiko-Profil offener Immobilienfonds hat sich seit 2008 stark verändert. Prof. Dr. Michael Stein von der Universität Duisburg-Essen untersucht in einer aktuellen Forschungsarbeit daher die Performance von deutschen, offenen Immobilienfonds und darauf aufbauend die Implikationen für die Portfolioallokation. Aufgrund starker Liquiditätsengpässe wurden seit 2007 mehrfach Fonds geschlossen oder liquidiert, was zu einer erhöhten Handelsaktivität der Fondsanteile auf dem Sekundärmarkt führte. Aus diesem Grund unterscheidet die Analyse zwischen zwei wesentlichen Preisbildungsprozessen: einerseits wird der von der Fondsgesellschaft ermittelte Net Asset Value (NAV) und andererseits der auf dem Sekundärmarkt beobachtete Preis für Fondsanteile verwendet.
Besonders in Phasen hoher Liquiditätsengpässe weist der aus Angebot und Nachfrage auf dem Sekundärmarkt gebildete Preis eine höhere Volatilität auf als der NAV. Sowohl die NAV- als auch die Preisentwicklung auf dem Sekundärmarkt belegen aber die veränderte Performancestruktur dieser Produkte seit 2008. Allerdings sind Unterschiede hinsichtlich der Emittenten zu erkennen. Tendenziell sind offene Publikumsfonds und institutionelle Spezialfonds von Liquiditätsproblemen und Schließungen betroffen. Seit Oktober 2008 sind starke Preisrückgänge und steigende Volatilitäten zu beobachten. Fonds der Sparkassen und Genossenschaftsbanken dagegen zeigen sich im Mittel stabiler und liquider.
Quelle: Stein (2013)
Um den Effekt der veränderten Performancestruktur auf die Allokation in einem Portfolio zu untersuchen, simuliert der Autor Multi-Asset-Portfolios aus Aktien, Anleihen, Rohstoffen und Immobilienfonds über den Zeitablauf. Entsprechend ihrer Wertentwicklung ergeben sich die höchsten Portfoliogewichtungen für Fonds der Sparkassen und Genossenschaftsbanken, während bei allen anderen Fondsgruppen die Quote drastisch sinkt. Gleichzeitig wird aber betont, dass sich das Rendite-Risiko-Profil und damit Attraktivität offener Immobilienfonds in einem verbesserten Liquiditätsumfeld wieder verändern könnte. Der Autor schlussfolgert, dass insbesondere institutionelle Investoren mit einem geschlossenen Fonds besser aufgestellt sein könnten. Verbunden mit den neuen Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), wie etwa einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten und einer Kündigungsfrist von 12 Monaten für offene Publikumsfonds, erwartet der Autor eine zunehmend homogene Struktur innerhalb der Fondsindustrie.
