22.07.2020 | Märkte

REITs mit sektorspezifischer Performance

Der US-REIT-Markt ist in den vergangenen Jahren deutlich gewachsen und umfasst zunehmend Gesellschaften, die ihre Erträge aus dem Betreiben sehr spezialisierter Gebäude generieren, etwa Mobilfunkmasten oder Datencenter. Dies hat den Sektor deutlich komplexer gemacht, da fundamentale Unterschiede der Immobiliensektoren zu divergierenden Rendite- und Volatilitätsmustern führen, zeigt eine kurze Marktanalyse von S&P Dow Jones Indices. Grundsätzlich lassen sich REITs in Equity und Mortgage REITs aufteilen. Erstere besitzen und betreiben Gebäude und erzielen ihre Erträge durch Mieteinnahmen. Letztere finanzieren Immobilienbesitzer und -betreiber entweder direkt oder über den Erwerb entsprechender Forderungen und generieren so Zinserträge. Die meisten REITs sind auf ein bestimmtes Immobiliensegment ausgerichtet. In den vergangenen drei Jahren unterschied sich die Rendite der Segmente erheblich: Während Gesellschaften mit Fokus auf Mobilfunkmasten um 22,9 % zulegten, kam es im Bereich Einzelhandel zu Verlusten von -6,4 %.


Quelle: S&P Dow Jones Indices

Die Unterschiede zeigen sich auch bei Betrachtung der Korrelationen: Während die klassischen Segmente Büro, Industrie und Wohnen relativ hohe Korrelationen aufweisen, ist dies bei REITs mit spezialisiertem Fokus nicht so. Dies zeigt, dass unterschiedliche fundamentale Treiber der Sektoren die Renditen beeinflussen. Auch bei der Höhe der Dividendenausschüttungen zeigen sich deutliche Unterschiede.


Quelle: S&P Dow Jones Indices

Bei der Volatilität fällt auf, dass sie in normalen Marktphasen zwar etwas über dem breiten Aktienmarkt liegt, die einzelnen REIT-Segmente sich allerdings nicht wesentlich unterscheiden. Deutliche Differenzen haben sich allerdings im Zuge der Finanzkrise aufgetan, in der auch das durchschnittliche Volatilitätsniveau massiv über dem Gesamtmarkt lag. Als Grund für die abweichenden Volatilitäten sehen die Autoren in der unterschiedlichen Zyklizität der Sektoren. Auch hinsichtlich der Sensitivität in einem Umfeld steigender Zinsen tun sich Unterschiede auf, die mit unterschiedlich langen Laufzeiten der Mietverträge erklärt werden können: Hotels können ihre (Miet-) Preise sehr schnell anpassen, während Immobilien im Gesundheitsbereich meist sehr langfristig vermietet sind.


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