Kapazitätsengpässe in der deutschen Immobilienwirtschaft

Die Akteure im Markt bewegen sich im Spannungsfeld zwischen einem Höchststand des Investitionsvolumens, einem Angebotsmangel und einem moderaten Renditerückgang. Zu diesem Ergebnis kommt der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), der in seinem Frühjahrsgutachten 2020 den aktuellen Stand der Immobilienwirtschaft in Deutschland abbildet.

Das Gutachten ordnet die Immobilienbranche in die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands ein und gibt ein Überblick über politische Rahmenbedingungen sowie Empfehlungen für Politik und Wirtschaft. Im zweiten Abschnitt gehen die Autoren näher auf die einzelnen Marktsegmente Büro-, Unternehmens-, Logistik-, Hotelimmobilien und Seniorenwohnungen ein.

Investmentvolumen nach Segmenten in Deutschland, 2008 – 2019

Quelle: ZIA

2019 war hinsichtlich Investitionsvolumen in Wirtschaftsimmobilien in Deutschland bis dato das stärkste Jahr mit rund 72,6 Mrd. EUR, ein Anstieg um 19 % im Vergleich zu 2018. Gleichzeitig verdeutlichen ein wachsender Bauüberhang, steigende Preise und sich abschwächende Wachstumsraten bei realen Bauinvestitionen die bestehenden Kapazitätsprobleme. Im Büroimmobilienbereich zum Beispiel, sind die Investments im Vergleich zum Vorjahr sowohl prozentual (+26 %) als auch absolut (39,9 Mrd. EUR) gestiegen. Der Flächenumsatz lag 2019 für die Top 127-Büromärkte (nur reine Stadtgebiete) bei knapp 6,1 Mio. Quadratmeter Mietfläche für gewerblichen Raum und damit 8,7 % höher als das 10-Jahresmittel. Die Leerstandsquote von 3,5 % war fast 60 Basispunkte unter Vorjahresniveau. Der Bedarf an Büro- und Logistikimmobilien kann nur schwer gedeckt werden. In den Big 7, insbesondere, Berlin und München, ist die Situation kritisch, da der Büroleerstand mit 1,3 % und 1,4 % unterhalb einer gesunden Angebotsreserve liegt.

Die Kapitel drei bis fünf widmen sich den Einzelhandels- und Wohnimmobilien in den 7 Metropolregionen Deutschlands (Big 7) und den ländlichen Gebieten. Neuvertragsmieten bei Wohnimmobilien sind gegenüber dem Vorjahr mit 3,5 % weniger stark gestiegen; im deutschen Mittel 8,13 EUR pro Quadratmeter. Dies kann auf einen Rückwärtstrend des Bevölkerungswachstumsraten in den Big 7 sowie einen Anstieg des Wohnungsneubaus zurückgeführt werden. Der Kaufpreis von Eigentumswohnungen dagegen steigt in allen Big-7-Städten weiter an.

Mietpreisentwicklung für Wohnraum in Deutschland, 2004 – 2018

Quelle: ZIA

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