Historische Up- und Downside-Risiken im Immobilienmarkt
Jeffrey Fisher von der Indiana University und Joseph D’Alessandro von NCREIF untersuchen in einem Research Paper Up- und Downside-Risiken im Immobilienmarkt. Zunächst werden für den Zeitraum 1978 bis 2020 anhand des NCREIF Property Index Up- und Downside-Alphas und -Betas berechnet, wobei als Grenze zwischen Up und Down eine Nullrendite herangezogen wird. Büroimmobilien wiesen sowohl im Up als auch im Down das höchste Beta auf, lieferten aber keine Rendite, die für dieses Risiko kompensierte. Insbesondere das Upside-Alpha war deutlich negativ. Retail hingegen wies die geringsten Betas auf. Ähnliche Resultate ergeben sich bei Berechnung der Sortino Ratio: Der Einzelhandel hatte das günstigste Verhältnis von Rendite und Risiko, Office das schlechteste.
Quelle: Fisher, D’Alessandro, 2021
Die Autoren wiederholen die Untersuchung für verschiedene urbane Zentren und vergleichen sogenannte Gateway- mit Non-Gateway-Märkten in den USA. Hierbei handelt es sich um große Städte, die als Eintrittspunkt in ein Land dienen. Oftmals weisen sie einen großen Container- oder Flughafen auf. Es zeigt sich, dass Immobilien in US-Gateway-Märkten von 2000 bis 2020 mit 8,6 % p.a. eine um 0,2 Prozentpunkte höhere Rendite erzielten. Dem standen allerdings höhere Risiken gegenüber, die zu einer höheren Sharpe Ratio der Non Gateways führten. Noch größer als bei der Sharpe Ratio, die das Gesamtrisiko heranzieht, wird der Unterschied, wenn nur die Downside-Risiken berücksichtigt werden (Sortino Ratio). Das Alpha der Gateway-Märkte war mit -0,94 % negativ, getrieben wiederum vom Downside.
Quelle: Fisher, D’Alessandro, 2021
Zwar besteht bei den verwendeten Daten das Risiko, dass durch Smoothing die Volatilität unterschätzt wird. Da jedoch kein Vergleich zwischen gelisteten und ungelisteten Investments durchgeführt wird, sondern ausschließlich ungelistete Immobilien betrachtet werden, sollte das relative Risiko der betrachteten Segmente nicht wesentlich verzerrt sein.
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