Ferienhotels als Asset-Klasse
In einer gemeinsamen Analyse haben Union Investment und mrp hotels Ferienhotelimmobilien als Asset-Klasse untersucht. Im Gegensatz zu Stadthotels ist der Markt für Ferienhotels in der DACH-Region wesentlich intransparenter und illiquider. Hinzu kommt, dass die wenigen Transaktionen der letzten Jahre sehr heterogen waren, etwa hinsichtlich Betreibermodellen, Gebäudealter und Lage, so dass sich aus den Transaktionen keine klaren Signale für den Gesamtmarkt ableiten lassen. Zudem ist am Markt nur eine geringe Anzahl an Käufern und Verkäufern aktiv.
Demgegenüber sind die Investmentmärkte Südeuropas deutlich liquider. Angesichts der Heterogenität der gehandelten Objekte gilt aber auch hier, dass Investoren bei der Preisfindung nur auf eine überschaubare Zahl von Vergleichstransaktionen zurückgreifen können. Eine weitere Besonderheit liegt in der Pachtvertragsstruktur in Südeuropa, die in vielen Teilen nicht den Anforderungen mitteleuropäischer Investoren genügen.
In der Vergangenheit basierte die Preisfindung von Ferienhotels in der DACH-Region üblicherweise auf vergleichbaren Transaktionen von Stadthotels, wobei ein Risikoaufschlag bei den Renditen hinzukam. Dieser lag oft in einer Spanne von 100 bis 200 Basispunkten. Zuletzt hat sich dieser Spread verringert und Ferienhotels in Top-Lagen weisen ähnliche Renditeanforderungen auf wie Core-Assets in Märkten wie München, Hamburg oder Berlin.
Quelle: Union Investment
Beim Asset Management von Ferienhotels ist eine enge Zusammenarbeit von Betreiber und Objekteigentümer vonnöten. Darüber hinaus ist Spezialwissen, etwa zu Destinationen und Ferienhotelmärkten und ihrer Funktionsweise von großer Bedeutung. Ein weiterer Faktor ist die Komplexität bei der Konzeption eines Ferienhotelproduktes. Hinsichtlich Destination, Saisonalität und Zielgruppen ist ein größeres Branchen- und Konzept-Know-how erforderlich als bei Stadthotels. Weiterhin gilt es den oft längeren Entwicklungszeitraum von bis zu fünf Jahren zu berücksichtigen.
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