19.11.2019 | Märkte

Factor Investing in Büromärkten

Smart-Beta-Strategien, die systematisch Faktorprämien vereinnahmen sollen, werden bislang vorwiegend im Aktien- und Anleihenbereich angewandt. Der Asset Manager AEW überträgt diese Risikoprämien auf den europäischen Büroimmobilienmarkt. Zunächst werden sechs relevante Faktoren definiert: Yield, Value, Growth, Quality, Liquidity und Volatility. Für diese werden anschließend Zeitreihen bestimmt, die am besten in den konzeptionellen Rahmen der Faktoren passen. Genutzt werden neben (Prime-) Immobiliendaten auch makroökonomische Kennzahlen. Bei Growth werden beispielsweise sowohl das BIP-Wachstum als auch die Veränderung von Mieten berücksichtigt. Basierend auf einer Analyse der Performance der europäischen Büromärkte betrachten die Autoren drei separate Zeitfenster, die den verschiedenen Phasen des Zyklus entsprechen. Diese sind die Jahre 2003 bis 2007 vor der Finanzkrise, die Phase 2008 bis 2013 sowie die Zeit ab 2014. 


Quelle: AEW

In allen drei Perioden konnten Value und insbesondere Growth eine Outperformance gegenüber dem Markt erzielen. Dies ging allerdings mit höheren Risiken einher. Auch Quality und Yield konnten vor der Finanzkrise eine Outperformance erreichen, was angesichts des wirtschaftlichen Wachstums und der positiven Mietentwicklung in diesem Zeitraum auch zu erwarten war. Yield verlor allerdings während der Finanzkrise besonders stark. Weniger überraschend entwickelte sich Low Volatility in dieser Phase sehr solide. In der dritten Phase ab 2014 war die entwicklung der Faktoren vergleichsweise ähnlich, was auf die stärker verwobenen internationalen Immobilienmärkte zurückgeführt wird.


Quelle: AEW

Zuletzt ordnen die Autoren den Strategien Core und Value Add zwei jeweils zum Kontext dieser Strategie passende Faktoren zu: Liquidity und Quality für Core sowie Growth und Value für Value Add. Beide Strategien weisen über die gesamte Beobachtungsperiode eine leicht höhere Rendite als der Gesamtmarkt auf, allerdings bei höherem Risiko. Ausfällig ist, dass Core über alle Perioden eine höhere Volatilität als Value Add aufweist. 
 

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